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帝都精致选房指北:住在哪个圈才算立稳人设?

城数

文 | 唐也钦 图 | 钱慈艺   09-28

大城市如何改变了我们?

DT君坚持认为,选房一定得精挑。

决不能仅关注房价,小区门口是便利店还是足疗按摩,傍晚将围观广场舞还是宠物聚会,邻居是阿姨还是小兄弟,都关系到对城市的归属感能否顺利生成,直接影响人设的建立。

为了帮助大家获得更精准的定位,DT君联合贝壳研究院推出了北京商圈大数据图鉴。我们将DT财经城市数据库的BLECTS指标体系数据与贝壳研究院Real Data数据库中的楼盘数据、房产交易数据和购房行为数据打通,形成8类、17个评析维度,通过人群画像,为每个商圈打了个“人设”标签(关注dtcaijing,回复【北京报告】获取完整研究)。

结合商圈标签、地理位置分布与房价,在这个城市中到底应该归属于哪个商圈,立马就能门儿清。

DT君还按图索骥串出了帝都居住进阶链条,并在这个链条上挑选出6个代表商圈进行梳理,各位对号入座后,也可顺路看看人生下一阶段该努力冲往哪个圈。

从五环开始进入北京:逆袭凤凰回龙观、假装小资泛常营

帝都的五环上写着“年轻人”三个字。

他们从五环外开始努力扎根城市,日常任务就是成功跨过五环。

东北角的回龙观已经堆起了14万套房,25-31岁购房人群占比达39%,居住规模与年轻人占比均在6个商圈中排名第1。这里租金与房价并不高,500万以下的两居选择很多,某种程度来说回龙观是明显的“洼地”,“程序员友好度”很高。

再具体来看,华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群,住在这里的顶尖学校毕业生们,为建设北京大西北贡献了强劲的力量。

不过,回龙观能提供的生活体验实在不够丰富,商业与休闲娱乐配套远远满足不了这么多年轻人的需求,附近也没有什么大的购物中心作为补充,以至于圈内随便啥店都开出了网红店的错觉,显得特别有活力。

回龙观,属于心无旁骛、追求进步、默默存钱的新北京人。

和回龙观一样,常营也接纳了大量年轻人,25-31岁购房人群占比达35%。贝壳研究院Real Data数据显示,常营的租金和房价分别为75元/㎡/月、50671元/㎡,在6个商圈中仅高于回龙观,不到400万就可以上车北京“非老非破非小”。

不过,常营年轻人的生活更丰富多彩,商业氛围浓厚,商业规模和商业等级指数在6个商圈中位列第一,休闲娱乐规模和活跃度得分也很高,休闲购物应有尽有,已经是一个发展成熟的购物休闲居住区。

住在这里能成功树立怎样的人设呢?从常营乘地铁去国贸CBD不到半小时,四舍五入可以说,住在常营也是国贸人。

我们有口号,到常营去,做最具性价比的北京新小资。

四环正好潇洒享受:高端品质国贸、丰富多元大望京

新小资们如果要再进阶,得向内再进一环,就可以体验帝都的顶级活力。

国贸和望京都是北京城市活力中心,从我们总结的标签来看,这两个区域的居民幸福指数最高:享受着北京数一数二的高品质配套,商圈内高质企业也提供了很好的工作机会。

作为CBD,国贸在6个商圈中功能评分表现最佳,其居住便利度、商业等级、商务规模、休闲娱乐规模和休闲娱乐活跃度均为最高。

高享受自然对应更高的居住成本,国贸站商圈内的小区平均物业费远超过其他商圈,100平方米的房子每月物业费就得交409元,2015年建成的梵悦108更是北京目前物业费最高的小区,100平米的房子每月物业费高达3000元。

与高端国贸相比,望京的活力来源于丰富。这里不仅有西门子、爱立信等传统外企,有午后结伴星巴克的传媒人Fiona、Lisa、Maggi,也有不少藏在望京SOHO里的新兴互联网公司创业梦想。

在6个商圈中,望京的居住便利度和商务规模都仅次于国贸,交通友好度高达99.4分,机场与地铁给居住和商旅带来便利。

贝壳研究院Real Data数据显示,望京整体房价为6.9万/㎡,但是租金高达105元/㎡/月,租赁需求非常旺盛,流动人口吸附能力强。和多元化商圈对应的是,望京存在更多梯度的小区选择,从价格相对较低的上车盘(如花家地西里、世安花园、望京西园)到中产的品质盘(如国风上观、融科橄榄城、臻园)到“高产”的豪宅盘(如东湖湾、保利中央公园)应有尽有。

望京和国贸,都对应人生正当时的潇洒阶段。不管对于传媒之花、金融民工、外企精英还是创业码农,这里是加不完的班,也是逛不完的街。

向西应对昂贵的中年危机:焦虑父母德胜门,生活朴素西北旺

不过,对于帝都人来说,享受也只是一时,步入下一人生阶段,都是要搬到西边去的。人到中年,“家长”这个身份很快就会胜过业界精英。古有“孟母为儿教育三迁住处”,今有“中产为牛小放弃居住品质”。

德胜门就是这样一个家长们竞相追逐的神奇地方。如果单从居住品质来考量,德胜门商圈“性价比”极低,12.5万元/㎡的价格几乎是国贸的两倍。也就是说,从国贸居住升级来到德胜门,两室户只能变成大通间。

但奈何这里既有老牌牛小育翔小学,也有传统名校西师附小、五路通小学,胜过一切居住品质。

贝壳研究院Real Data数据显示,受到学区高溢价的影响,德胜门片区的租售比是6个商圈中最低的,不到1.2%。商圈内小区平均楼龄为32年,和购买客户一样处在“中年”阶段,且绝大部分为老公房、几乎没有事实上的物业服务,但这一切都不会影响德胜门商圈里焦虑的中产家长们搬家的决心。

再往西走,还有一个居住性价比同样很低的商圈——西北旺。

16号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后,商业等级和商业规模排在6个商圈中最末,休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列6个商圈中的后半段,程序员日常生活非常朴素。

不过,生活不便与无心消费背后,却是西北旺较高的购房热情。楼龄15岁、没电梯的回迁房春夏秋冬四姐妹(春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园),因为对口中关村二小百旺校区,虽然位于西北五环外,但房价已经接近8万/㎡,在6个商圈中仅次于位于北二环的德胜门。

西北旺住宅区,一个只有中关村二小也能崛起的中青年码农聚集地,一个房价比国贸和望京都要高的商圈——它在五环外。

所以说,DT君转了一圈发现,人设前后最统一的,还是我们帝都大西北的年轻人,再进阶,还是五环人。

你的人设,被迅疾生长的大城市塑造

遍历这些商圈的功能分析和人群画像,DT君发现,住到新的圈,似乎就拥有了新的人设,有人高端洋气,有人生活朴素。但变迁的路径都是一样,我们从城市新人,慢慢扎根成为城市中坚力量。

这是个有趣的互动过程:具有相似追求的人聚到同一片区域,成为这个交互系统中最重要的组成部分,为商圈贴上“个性鲜明”的标签;也正是城市功能明确的布局与分布,引导、塑造了不同的人群。

基于不同数据结合分析的这些新尝试,你或许更能理解,城市人在特定的时空下与城市生长的互动,是如何改变了城市,也改变了自己。

关于“城数”

“城数”提供关于城市商业研究的数据新闻、数据报告、数据产品和定制化服务,在帮助人们更好地理解城市的同时,为观察城市的商业格局和消费者偏好建立新的视角,为相关机构提供投资、规划、选址和运营等决策咨询信息,合作请添加微信yvtown。

 

 

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