深圳区域势力战：史上最强地铁分级图来了！

史上最强区域势力图

数据界网红DT君的追随者肯定知道，在前不久刚过去的地铁1公里深圳活动中，有一个交互网页吸引了很多人的注意。

其中一张，乍看之下特别不明觉厉：

“地铁建到哪儿，城市建到哪儿。”这句话是深圳地铁董事长林茂德在2016年8月总结的，是对过去十几年深圳地铁建设最朴实最精炼的概括。

地铁的建设发展带动了人流变化，见证了城市扩张的进程，上图就蕴藏着深圳轨道交通区域发展和城市变迁的密码。

每一个地铁站辐射圈的功能偏向和特征多元而复杂，这些站点的特征放大到一个集群来看，则可以看出深圳各个区域的地铁站点“势力”。

今天DT君就给你们深度剖析一下，深圳这些区域之间的势力较量究竟如何。

深圳165个地铁站的分级和聚类

我们将深圳165个地铁站周围直径1公里的区域划定为辐射圈，对作为城市节点的地铁站辐射圈进行数据描像。根据商业、居住、吃喝玩乐等14个功能指标，对地铁站辐射圈进行了评分。

随后，将所有站点划分成为五个级别（Ⅰ-Ⅴ），位于Ⅰ级的站点为综合评分处于最高梯队的站点。同时，又按照不同特征，将地铁站分为五个有意思的类型：

• 宇宙中心的候选人（Ⅰ）:大多数指标都优异的站点

• 公司达人的聚集地（Ⅱ）:商务功能特别突出的站点

• 衣食住行的大本营（Ⅲ）:商业和居住指标均衡的站点

• 享受人生的躺玩区（Ⅳ）:休闲娱乐功能突出的站点

• 功能单一的圈地狂（Ⅴ）:各项指标都比较低且功能单一的站点

在划分好等级，做好特征聚类后，深圳所有地铁站的面貌大概长成这个样子，也就是你们在交互页面上看到的那个五颜六色的深圳全城地铁站点分级势力图（DT君注：报告图例和网页图例颜色略有差异，请对照阅读）：

从聚类上看，各项指标综合起来实力最强的“宇宙中心的候选人”类别大部分在第一等级，“功能单一的圈地狂”则主要分布在最后一个等级，看起来，功能多样性和级别之间还是有某种程度的关联。

接下来，我们就可以在全城分级势力图的基础上，分区来看，进行最为热烈的深圳区域地铁势力大比拼。

六大区域比拼，“二线关”影响深远

深圳这座城市拥有地铁的时间并不长，从第一条地铁线路开通至今也不过13年。不过，最近几年深圳地铁建设速度加快，目前已经有6个区域覆盖了地铁站，也就是下图展示的这些：

抛开数据本身，我们先来感受一下深圳各区地铁站点势力的不均衡：

南山、福田和罗湖区的地铁站辐射圈，无论是从数量、质量还是功能多样性上都令人瞩目，而宝安、龙岗和龙华三区的地铁站辐射圈，除了拥有机场的宝安略好一些之外，其他两区的地铁站都是数量少且功能偏好相对单一。

前者和后者的分水岭，是30多年前架设的一条铁丝网。

1979年中央批准建立深圳特区，4年后在东起小梅沙、西至宝安的南头安乐村，开始架设一条长达84.6公里、高2.8米的铁丝网，这个80多公里长的铁丝网，将深圳分割成两部分：以南被称为“关内”，也就是这条“二线关”（DT君注：相对于俗称“一线”的粤港边界管理线而言）以内327.5平方公里的区域，就是小平爷爷当年在深圳画的那个圈，也是中国改革开放最早的试验田；而“关外”1600多平方公里的土地则与当时的特区优惠政策无缘。

后来的故事大家都知道，关内特区高喊着“效率就是生命”的口号，渔村摇身一变成了一线都市，关外则在很长一段时间里，只能望“关”莫及。

虽然几年前“二线关”被正式拆除，但是它对于深圳城市发展的历史影响遗留至今。如今，各个区域地铁站点的势力比拼中，关内和关外的城市分野仍然很清晰。

罗湖 | “没落”的天之骄子

老深圳人有一种说法：东至黄贝岭，西至上海宾馆，北至泥岗路、南至深圳河，这块地方才能叫深圳。这片区域是深圳最早发展起来的地方，其中的大部分位于如今的罗湖区。

罗湖曾经是一个时代的宠儿。而如今，罗湖的地铁势力却很配不上早年的辉煌。

在深圳已经开通的8条地铁线当中，6条穿过罗湖区，165个站点中罗湖占了25个。13个“宇宙中心的候选人”站点当中，罗湖占了4个名额，分别为大剧院、国贸、湖贝和老街。但是除此之外，罗湖居然全部被“衣食住行的大本营”站点占领。

在级别分布上，除去4个最强的综合性站点外，其他站点呈现出倒金字塔的形态，这里庞大的人口密度、较早建设的配套商业和居住设施，让罗湖区成为非常成熟的居住区。

这和最早罗湖承担的城市功能角色，已经有了较大的改变。

早年深圳刚设立特区的时候，罗湖口岸与香港往来最为方便，自然成了改革开放的排头兵。快速成长的罗湖可谓“荣耀等身”，这里诞生过新中国第一家证券交易所、第一家期货市场、第一家地方商业银行、最大的农贸批发市场、入驻内地第一家麦当劳等。

从某种意义上而言，罗湖见证了深圳经济特区整个80年代甚至更长时间中从无到有、拓荒探路的历史。是深圳最早繁荣的区域，一度有着“小香港”的美誉。稍微年长一点的人或许还记得，1984年，高160米、共53层的国贸大厦在罗湖建成，创造了3天一层楼的奇迹，从此成为标榜全国的“深圳速度”的象征。

如今，这里聚焦着“衣食住行的大本营”，意味着罗湖密集分布着大量居住、商场并存的站点。最“醒目”的是这里的教育资源。很多南山、福田的人们，为了这里的学位房，都要砸锅卖铁“回归”罗湖。更不用说罗湖的各种美食、夜夜笙歌的夜总会、霸气侧漏的万象城和打个喷嚏东南亚珠宝界都会抖三抖的水贝珠宝市场的吸引力了。

但如今，罗湖似有没落之势。

由于这里早期居住和商业业态的发展短时间膨胀，快速开意味着土地利用程度非常高，如今的土地空间紧缺成了制约罗湖未来发展的主要问题。而大量传统零售业态逐渐落伍，居民区的发展跟不上现代化的节奏，在这片资源紧缺区域内的城市更新，需要更大的耐心。

福田 | 地铁势力最强王者

福田作为深圳现在的行政中心，是当之无愧的核心。在深圳8条地铁线路中，7条从福田经过，共计分布了近50个站点，远超“老大哥”罗湖。

从下面这张图中，你会发现，这里透露出一种绝对的霸气。

福田区前两个层级特别强，顶层站点数量远超罗湖，二三梯队站点非常多。更“得瑟”的是，福田区居然没有综合实力相对最弱的第五等级站点出现，真真是“强到没朋友”，处处摆出一副王者姿态。

除了是行政中心，福田还坐拥着深圳的金融核心。且不说CBD的高档写字楼和各种五星级酒店，单就深交所门口的“华尔街牛”和高出天际线的600多米的平安金融中心，就足以“鄙视”其他区域了。

之所以如此霸气，一个重要原因就是福田的发展要晚于罗湖。

经历了上世纪80年代的高度发展，深圳开始意识到罗湖用地紧张的问题，这时候，位于罗湖西部的福田开始成为深圳新一轮发展的着力点。

有了罗湖建筑密集，功能交错的经验教训，福田的规划在整体上更加侧重对高端商务办公环境的营造。俯瞰深圳，如今的福田已经成为写字楼最为集中的区域，特别是市民中心区以及车公庙片区，成为深圳的商务要地。

此处的写字楼普遍偏高端，以甲级写字楼为主。优质的办公环境吸引了大量国内外大中型企业云集，形成了总部经济模式，带来了大量的商务人士进入该区域，从而带动了餐饮、休闲、酒店、购物等商业需求的增长，促进了福田购物、生活类型商铺的发展。这里先后出现了购物公园、CocoPark、中心城广场、连城新天地等新型的购物中心。总之，一眼望去，绝对比罗湖更现代。

历史的发展总是这样，后浪把前浪拍死在沙滩上。现在你去跟几个福田人聊聊天，问起南山，福田人民表示不经常去，路不熟。罗湖？早out啦。关外就更不用说，让他去关外就跟去趟外地差不多。

南山 | 世界终将是码农的

南山区目前有6条地铁线路经过，共计35个站点。虽然总体上势力不容小觑，但出现了大量的“功能单一的圈地狂”类型的站点。这表明，南山的未来还有待发展。

对于南山来说，前途比照明弹还要光明。

在这块地铁通达并不算好的地方，除了聚集了BAT大佬不同级别的总部外，还密密麻麻的“拉拢”了几百家上市公司和知识密集型企业，汇集了大量要知识有知识，要技术有技术，要管理懂管理，年轻有为、身价不菲的“知本家”。根据深圳2030年的城市规划，这里还将成为智慧城市的核心地域。

一个有意思的事情是，2000年以前，南山的很多区域还是深圳的房价洼地，如今却已然变身绝对的豪宅区。蛇口汇集了世界各地的外国高管和归国华裔，港口游轮，半山豪宅以及20万一平的房价是蛇口片区的标配；红树湾的“超级总部基地”，坐拥红树林、候鸟、海滨绿道以及10几万一平起的房价。南山的每一片土地都在低调地向其他区炫耀，什么才叫真正的富可敌国、有山有水的宜居生活。

更别忘了，著名的“前海自贸区”虽然目前还是个大“工地”，但一个地域上与香港无缝对接，发展意义已经上升到国家战略的地方，前途更不是一般的光明。

在DT君看来，要说关内哪个区未来有可能在发展势头上干掉福田的话，那必须是南山。

宝安 | 正在步入黄金时代

2015年的一纸文件，让深圳的“二线关”正式撤销，没了关内关外的政策差异，整个深圳都变成了特区。虽然关外的实力依然无法与关外抗衡，但这一政策足以让关外进入更快的发展轨道。

先来看看宝安区。外地人知道宝安是因为这里有机场，本地人看宝安，都知道这里是典型的关外老区，近几年开始有点飞上枝头变凤凰的意思：宝安中心区纳入“前海”，房价瞬间飙升；“大空港”的规划又催着宝安热火朝天地建新机场航站楼和“世界第一大”的会展中心。

宝安区燃了！望“关”兴叹20年，出头之日仿佛就在眼前。

宝安区共有三条地铁线经过，共计25个站点，属于关外站点数量最多的区。与关内区域相比，宝安虽然缺少了第一级别的站点，但大量“衣食住行的大本营”站点的分布，却说明这里相当一部分地方，居住及其生活配套设施较完善。

作为深圳机场的所在地，这里虽然发展时间较晚，但工业基础不错，海陆空三类交通都很发达，更新空间比起关内的三个区不知道要大多少。近些年，翻身、西乡片区都有代表性购物中心开业。据说，在未来的规划中，宝安还将推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，这也意味着宝安的发展正在步入黄金时代。

有了这些资源的加持，宝安人自信离深圳“宇宙中心”的路途已经不再遥远。

龙岗 | 我的小名，叫华为

从下面的图里面可以明显看出，龙岗缺少了一、二两个梯队的站点，要比宝安要更弱一些。但这并不意味着，这个区域值得被忽视。

龙岗中心城作为一个卫星城，离特区中心距离较远，但却是深圳、东莞、惠州三地的城际中心。与此同时，这里坐落着让很多欧美巨头企业听到都会“肝颤”的华为。

据说，华为交的税可以占据整个龙岗区的半壁江山，曾经名不经传的坂田，其房价正在华为员工的贡献下正在蹭蹭上窜。

如今，龙岗正处在由传统制造业向现代产业升级的特殊阶段。近两年，龙岗中心城在原有商业基础上，也不断有颇具规模、代表着居住、商业、商务综合功能的地产项目面市，未来的潜力其实也蛮大的。

只不过，它可能需要更多的地铁站点，来连接和支撑未来更大规模的城市发展。

龙华 | 最弱势力区的逆袭

龙华有两条线路经过，分布有9个站点。在已开通地铁的行政区当中，属于实力最弱的一个。

在龙华乘地铁是一种不一样的体验，将龙华与福田中心连接起来的4号线是深圳目前唯一由港铁运营的线路，也是地形所限横向发展的深圳市内唯一南北通行的线路。初期的4号线列车只有4节车厢，发车间隔也长达8分钟，直到2015年才逐渐增至比较常规的6节，发车时间进一步缩短。

但值得注意的是，与龙岗相比，它却多出一个第二等级的站点——排名第31位的龙华站，这也是深圳全城165个地铁站辐射圈综合排名中，排名第1位的关外站点。

虽然数量上很吃亏，但在很多人看来，龙华却有着比龙岗更大的优势。它位于深圳北中心，拥有北站商务圈，而且龙华南边就是福田，处在目前深圳核心区的中轴线上，地缘优势显著。近几年来，这里多个大型商业项目扎堆开业，以龙华站为中心的“龙华商圈“也正在加速形成。

当然，目前龙华急需解决的问题也非常多，比如基础设施和公共服务的欠账，工厂经济占比仍然很重，环境及生态需要尽快改进等。

从罗湖的商业，到福田的高端办公，到南山的职住结合。在这片土地上，起步晚的区域在超越前辈的时候，速度和质量都让人印象深刻。而对于深圳这个后劲十足的热土而言，谁都不敢说，曾经被忽视30余年的关外，会不会迅速成长为下一个福田或者南山。

（联系本文作者王越：wangyue@dtcj.com）

关于“地铁1公里”系列

“地铁1公里”是DT财经重点推出的系列数据研究。在资源集约大背景下，地铁逐渐成为影响城市发展架构的主要元素。我们将以地铁站点为坐标，通过分析其周边区域的不同维度数据，为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角，为投资、运营、选址、规划等商业需求提供咨询等服务。项目负责人唐也钦：tangyeqin@dtcj.com

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