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如何住好北上广?我们询问了城市研究者、商业操盘手和地产分析师

数据侠

· 地铁1公里

编辑 | 唐也钦   2017-12-21

上海居,大不易,读懂它也越来越难。怎么破?大家都盯上了地铁经济的超大发展空间。

对话嘉宾

在 “2017上海城市大数据活跃报告”发布活动上,我们邀请了来自城规、地铁、商业和房地产等领域的嘉宾同场对话,他们分别从各自的专业视角,分享了与城市和地铁打交道的经验总结——结合DT君的研究内容,或许可以为上海市民们“用好、住好”北上广这样的大城市,提供更多参考。下文为嘉宾对话观点摘要。

对话嘉宾:

姜  鹏  国家发改委城市和小城镇改革发展中心大数据所所长

刘  冰  同济大学建筑与城市规划学院副教授

钱晓佳  申通资产投资发展部副经理

郑  怡  中粮置地上海公司商业管理部副总监

竺  劲  东方证券房地产行业首席分析师

在城市的一场至关重要的博弈中,地铁很重要

在工作和研究中紧盯地铁,这是以上几位来自不同行业嘉宾的共识。

“随着经济的发展,人们的通行距离一定会增加。在与城市中心的距离和通行距离之间进行艰难的博弈,是一个长期而坚定的过程。所以我们也可以理解,为什么会产生大容量的交通方式。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心大数据所所长姜鹏,在讨论中首先解释了地铁等交通方式出现的客观原因。

即使他认为固定的地铁并不是最好的交通方式,它不能应变未来城市中心的变迁,也可能正在导致城市职住分离,但目前在特大城市是不可或缺的。

城市发展的时空轨迹,印证了地铁在这场距离博弈中至关重要的作用。同济大学建筑与城市规划学院副教授刘冰从多年的观察中总结出:“地铁1公里正好反映上海空间结构变化,特别是在最近20年,地铁发展与上海的大规模发展时间性非常吻合”。

她举出具体案例,上海第一条地铁线刚刚开通到现在已经20年,那时上海中心区的人口密度比较高,需要把人口疏解到外围的地区。1号线正好是在火车站、人民广场到徐家汇的交通走廊上,对于向西南疏解人口起到一个非常大的作用。而2号线让浦东浦西真正的连接起来,打造了上海的东西轴线、活力轴线。

东京新宿站有150个出入口,地铁经济发展空间巨大

申通资产投资发展部副经理钱晓佳,在地铁非票务的资源开发和经营管理方面有丰富的经验,她认为,像上海这样的特大网络型城市,地铁经济很大程度上代表了城市经济。

“地铁不仅仅起到疏散客流的作用,还起到聚集的作用,提供生活、文化、消费、休闲娱乐等功能。集中有需求的人,不再增加其他的交通负担。”钱晓佳认为这是地铁综合开发对城市带来的改变。她以轨道交通10号线吴中路站停车场为例,建筑面积共53万方,其中26万方的商业综合体万象城9月底刚刚开业,办公和酒店也陆续入驻。这块土地如果不开发,地铁就会占用城市23公顷的稀缺土地,割裂了城市的空间。

不过,国内大城市对地铁站内与站外的规划还没有到最优的状态。据钱晓佳介绍,从站点本身规划的角度对比,东京的新宿站单站客流量在全日本排名并不高,但是新宿站有150个出入口,北京国贸站只有9个出入口;从站外规划的角度来对比,纽约的地铁站1公里之外覆盖的岗位达到170万个,而北京的只有15万个。

地铁客流成商业地产主流客群,且消费力并不低

对于中粮置地上海公司商业管理部副总监、大悦城操盘手之一的郑怡来说,地铁在大悦城的选址和运营调整中都很重要:“静安大悦城定位18-35岁的年轻客群。我们曾经做过调研,来自地铁的消费者年龄段是15-34岁,这个重合让我们非常重视地铁客流。大悦城现在全国营业的有9家,只要这个城市有地铁的,选址都是在地铁上盖。”

(上海静安大悦城是曲阜路站上盖项目,图片来源:百度地图)

静安大悦城的客群中,地铁客群占比为55%,驾车客群占比为27%,地铁对客流有明显的带动作用。而且,全场客单价为650元,地铁客群的客单价为582元,因此选择地铁出行的客群在消费力和消费品质上,表现都不错。

她还提到,以前说辐射半径,一般是以购物中心为圆心点向外辐射三公里或五公里。现在因为地铁和道路,让辐射不再只是一个圆,而是沿着地铁线或交通线路,可以辐射到远端的区域。根据统计数据,过去静安大悦城主要吸引的是来自闸北、虹口和宝山的客群,而现在来自浦东新区的成为客群主力。

比起地铁站,地铁1公里的商业配套对房价影响更大

在我们的概念中,除了商业地产,住宅对地铁也非常看重,一直以来就有“地铁一响,黄金万两”的说法。不过,东方证券房地产首席分析师竺劲认为,相比交通节点,商业配套对房价的影响更大。有地铁节点,有居住配套,只是代表有一个基础。地铁站点对于房价潜力是一个必要条件,而不是充分条件。

竺劲介绍,东方证券与DT财经合作完成对浦东房价洼地的研究,采用了一个相对比较动态的方法来判断房价潜力。主要考虑到两个决定因素,第一个因素是这个区域有没有新的土地拍出来,价格有多高;第二个是有没有新的大型公共设施和商业配套出现。研究分析显示,浦东的房价潜力是比较大的。从板块来看,北蔡镇处于房价洼地的地铁站点比较多。

(图片来源:《2017上海城市大数据活跃报告》)


地铁1公里

“地铁1公里”是DT财经重点推出的城市大数据研究项目。以地铁站点为坐标,通过采集地铁辐射圈内多源数据,提供观察城市商业格局和人群活跃情况的新视角,定期推出深度稿件、研究报告、定制化内容等数据研究产品,为相关机构提供投资、规划、选址和运营等决策咨询信息,合作请联系项目负责人唐也钦:tangyeqin@dtcj.com。

(了解更多有趣又有料的商业数据分析,欢迎关注DT财经微信公众号“DTcaijing”,下载“DT·一财”APP)

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