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魔都新盘来袭,大数据告诉你该如何择一盘终老

地铁1公里

文/王越 李晓鹏 图/邹磊 赵芸   04-19

“还一世房贷”事小,“择一盘终老”事大。

魔都再现排队买房

魔都的房市,就像这忽冷忽热的春天。前阵子还冷冷清清,一夜之间,就随着开发商拿到预售许可证而变得炙手可热,整的“隔岸观火”的小编朋友圈都不得清净。

“还一世房贷”事小,“择一盘终老”事大。选房子看的不仅是价格和小区自身环境,更重要的是周边生活圈。它将直接决定你在未来的时间里,购物是否便利、上下班会不会堵车,甚至是不是有可能在家门口找份工作,过上出门到单位,偷空回家撸猫的美好生活。

问题来了,楼盘众多,我们哪有空逐一考察周边复杂的商业、交通、生活配套呢? DT君最近推出了《上海城市大数据活跃报告》(下称《报告》)。综合了百度地图、大众点评、e成等多维度的数据,全面描绘了上海各个地铁站周边区域的整体面貌。借助数据的手段,帮助你用最短的时间,快速了解一个区域居住、商业、商务和休想娱乐等方面的的整体面貌。

接下来,我们就结合《报告》当中得出的数据结论帮大家分析一下,究竟哪些楼盘最有可能带你步入未来的美好生活。

先来定位一下,这阵子热门的新楼盘。

(图片来源:公众号真叫卢梭,有补充)

还挺全面,从浦东到浦西,从刚需到豪宅应有尽有。

大宁金茂府VS静安府

率先引起小编注意的是均价9.3万的大宁金茂府和8.7万的静安府,一方面是两个都在大静安;另一方面,这两个的距离实在太近,价格也相仿,很容易诱发你的选择恐惧症。

细看下位置,金茂府位于汶水路和上海马戏城之间,直线距离均为800米左右,基本步行10分钟左右可达,优势是脚踏两大地铁辐射圈。

静安府在金茂府西北侧,隔着南北高架遥相呼应。最近的地铁站是汶水路,距离600米左右,比金茂府略近一些。

《报告》中是如何评价两个地铁站生活圈的呢?

汶水路站在上海全市304个地铁站辐射圈综合实力中的排名是178,而上海马戏城站是115。

两站相邻,居然差出了63名。看来金茂府比静安府更靠近马戏城站还是很有价值的。

看下具体数据。从居住方面看,上海马戏城的居住便利度要远高于汶水路,这个指标意味着马戏城站附近有更充足的居住配套供应。另外,休闲娱乐方面,马戏城的规模、活跃度也远高于汶水路,这说明马戏城周围有更多可以吃喝玩乐的地方。当然在休闲娱乐消费力上也可以看出,人均消费单价也要比汶水路高出很多。

现在看来,如何在这两个楼盘中作出选择,就看你是想每天多睡两分钟、少走几百米进地铁站,还是有强大的买买买、玩玩玩的诉求了。

万科海上传奇VS凯利海华府

看完浦西这两个90000左右的豪宅,我们再来对比两个浦东价格相对“温柔”一点的,万科海上传奇和凯利海华府。

凯利海华府临近在建的13号线,但在其为建成之前,目前最近的6号线的东明路站。万科海上传奇临近的是11号线御桥站。

两者直线距离大约在3.5公里左右,东明路要比御桥更加接近传统意义上的中心城区。因此,在综合得分上,要比御桥高一些,东明路排名134,御桥174。

从上图不难发现,其实造成二者差异的最主要来源是商务购买力。这项指标主要代表了附近办公人群的收入水平,也就是说,在这里上班的人工资拿的更多。

“这跟我要买房子有毛关系?”

“没错!”

其实忽略掉这一点之后,你会发现,二者在大部分指标上的表现都比较相近。甚至在代表了周边商场和店铺服务水平的商业等级一项上,御桥还要略高于东明路站。当然,御桥还有一个明显的“短板”——居住便利水平比东明路低了一些。但不知道这一因素加上位置上的差异,是不是足以支撑你放弃万科海上传奇,购买价格更高的凯利海华府呢?

有意思的是,从目前的水平来看,东明路地铁站辐射圈,可能要比静安府所在的汶水路站辐射圈的整体实力还要高出很多,而价格不足7万的御桥站辐射圈,居然可以和汶水路达到相仿的实力。我们的建议是,如果在一个区域内始终没有找到满意的房子,不妨眼光开阔一点,往远城方向去看一看,那里的生活配套未必如你想象的差。奉上一张我们精心制作的全城地铁站周边居住性能分分布图,供你从整体上做参考。

可以发现,除了市中心TOP10这些高端豪宅拥有较高的性能分之外,内环和中环之间,以及7号线、11号线、5号线的末端也有一些高居住性能分的区域出现。 不失为性价比较高的选择。

翠湖天地隽荟

有时候数据也不能解决所有问题,DT君带你来观察两个特别的案例。

翠湖天地作为上海妇孺皆知的豪宅盘,这次把它送上热门话题的不仅是三人抢一房的摇号中标率,更关键的是“抢房”人的分量,其中不乏一些明星。

DT君不禁好奇,连明星都要抢的房子,除了3000万/套起的价格和奢华的装修之外,在区位上有哪些霸气侧漏的表现呢?

翠湖天地隽荟临近新天地地铁站,从我们的分析结果来看,新天地在上海全市304个地铁站辐射圈综合实力中的排名中位列第8,属于顶级商圈的同时,也是承担了多种功能的城市中心。

作为一个名副其实的豪宅区,新天地地铁辐射圈的各种消费水平贵到逼近满分,而且和我们之间讲过的所有区域做对比,可以看出,这里的居住、休闲娱乐和商业三个类型几乎没有短板。

说了这么多,其实小编就是借着这个案例,跟大家分享一下,城市内部顶级生活区的配置应该长成什么样。毕竟这里买房子的人,其实并不是很关心配套啦!

正如那句老话所说,壕们选房的原则是“不求最好,但求最贵”!

中粮前滩海景壹号

接下来,我们要看的是浦东最近最热门楼盘——中粮前滩海景壹号。这里和我们之前提及的所有楼盘都不一样,因为它所靠近的地铁站东方体育中心的配套实在是……

全市304个地铁站,这里排261名。除了两线换乘不堵车的交通值得赞许之外,其他的真的是乏善可陈。

但这只是现在时,前滩区块最大的卖点是对未来规划的预期,以及稀缺的江景资源。

前滩被誉为“第二个陆家嘴”,是一片占地2.83平方公里的未开发的“处女地,被定位为一个‘3.0版’的城市模板”,用3~5年时间打造成上海新的世界级中央商务区。这里有“全上海最贵”的国际学校,上海惠灵顿国际学校及其“姊妹”学校惠灵顿双语幼儿中心。前者只招收外籍家庭的孩子,而后者则把目标对准中国孩子。其他在建的项目还包括国际商务办公、企业总部办公、高端商业和星级酒店等多重功能。

可以想象,几年后,如果我们再拿新的数据来看时,它可能已经不亚于如今陆家嘴或静安寺的水准。

最近开始预售的楼盘实在有点多,小编也没法一口气说完。如果尚未涉及到你在关注的楼盘,没关系,我们列了一个近期热门楼盘的表格供你参考。

或者,你可以用从PC直接访问我们的交互网站,http://metrocity.dtcj.com/shanghai,透过数据查看每个地铁辐射圈的情况。也可以在留言里告诉我你想关注的楼盘,DT君可能会亲自回复哦!

附上文图中出现的各项指标说明:

商务:描绘地铁站辐射圈周边的办公情况,商务规模主要强调周边商务人群的数量, 商务等级综合考量周边写字楼的数量和评级,商务购买力则意味着周边商务人群的收入阶层。

居住:描绘地铁站辐射圈周边的居住情况,居住规模强调周边生活小区的供应量,居 住便利度主要考量的是和居住相关的配套供应情况,居住等级指的是周边小区的房屋交易价 格。

休闲娱乐:描绘和人们吃喝玩乐相关的各类设施的情况,休闲娱乐规模考察的是此类 配套店铺的供应量,活跃度综合考察了店铺种类的多样化和人们的互动情况,休闲娱乐消费力 则强调此类店铺的消费水平。

商业:描绘周边综合商场和街边品牌店铺的整体情况,商业规模指的是商业配套设施 数量,商业等级强调了周边商场和店铺的打分和点评情况,商业消费力指的则是综合商场和品 牌店铺的消费水平。

交通友好度:描绘周边公共交通的换乘便利度和周边路面交通的拥堵情况。

星巴克偏好:描绘该地区对星巴克咖啡店的吸引情况。距离地铁站越近的星巴克店铺越多,我们就认为这一地区的星巴克偏好度越高。

地铁1公里

“地铁1公里”是DT财经重点推出的城市大数据研究项目。以地铁站点为坐标,通过采集地铁辐射圈内多源数据,提供观察城市商业格局和人群活跃情况的新视角,定期推出深度稿件、研究报告、定制化内容等数据研究产品,为相关机构提供投资、规划、选址和运营等决策咨询信息,合作请联系项目负责人唐也钦:tangyeqin@dtcj.com。

(了解更多有趣又有料的商业数据分析,欢迎关注DT财经微信公众号“DTcaijing”,下载“DT·一财”APP)

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